黔江合同纠纷律师--刘柏林

合同违约

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首次买房签合同需要注意什么 中标后拒绝签订合同承担的是违约责任还是缔约过失责任

2021年4月6日  黔江合同纠纷律师   http://www.qjqhtjflblls.com/

 刘柏林律师黔江合同纠纷律师,现执业于重庆金讼律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

首次买房签合同需要注意什么

看房注意事项

很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。需要缴纳多少钱定金。有些开发商定金还是会退的。有的退的时候就各种理由了。所以如果交定金。必须看好定金合同!!而且中国文字。博大精深。定和顶的意思虽然相近,但是差别就很大。所以区别要分清楚,避免进了定金圈套!

1、避免抢房陷阱

开发商总会制造一些抢房的氛围。让很多购房者集中到一个时间段来一起抢房!这样很多人为了抢到好的房号。就会不加思考的去把房子抢到手!而且很多开发商在抢房前一刻才公布房价。所以一定要计算好之后在决定是否去抢!别勉抢到之后价格过高!

2、观看房屋面积:

有的时候看的样板间,是因为装修效果会显得房子很大!所以看房买毛坯的尽量拿未装修的房子做参考!

3、查看开发商口碑:

网上可以直接搜索这个楼盘怎么样!或者是到网上查找看看这个开发商和楼盘是否存在有维权的帖子!甚至有的还有视频曝光的。比如就可以在百度视频里面搜索楼盘或者开发商名字。避免买到黑心开发商的房子!

4、看五证:

开发商要有这五本证书才有售房资质!五证包括:

1、《商品房销售许可证》;

2、《建设工程施工许可证》;

3、《建设工程规划许可证》;

4、《建设用地规划许可证》;

5、《国有土地使用证》。

签合同注意事项

尽量找有买房经验的朋友和你一起去签合同

买房的时候根本没时间去看合同,因为合同有很厚的一本。如果一个个字去看。可能很少人有这种耐心!所以很容易贝开发商钻空子!找买过房子的朋友一起去。这样可以找着重点看。也避免一个人紧张!

退房协议要看仔细:

在买房贷款下发过程中,有的时候会出现很多争议!而且特别是购买期房!在房屋建设当中也会出现很多问题。所以退房协议那一栏需要看看开发商是怎么规定的!

交房标准、交房时间需要看仔细:

交房标准需要看看合同上面是否又不符合要求的地方!因为这是作为以后收房的最重要的依据!而且还需要看看交房时间如果超过。开发商会做出什么赔偿!

赠送面积的猫腻:

有的房子会以赠送面积做销售卖点!可是有的童鞋收房的时候就发现实际面积比宣传的时候要小很多。所以有赠送的一定要看清合同怎么写的。有利于以后维权!

中标后拒绝签订合同承担的是违约责任还是缔约过失责任

中标后拒绝签订合同承担的是违约还是缔约过失

1.根据《招标投标法》的规定,在招标人发出中标通知书后,招标人和中标人双方应当签订书面合同。如果招标人或者是中标人一方拒绝订立合同,将承担缔约过失还是违约,相关民事法律并没有给出明确的规定。

这两种的大小有很大的差异,如果承担缔约过失,根据《合同法》第42条的规定,应当赔偿因违反诚实信用原则给对方造成的损失,违反诚实信用原则给对方造成的损失通常限于对方因信赖会与之订立合同而发生的相关支出;如果承担违约,则根据《合同法》第113条的规定,赔偿额相当于因违约给对方造成的损失,包括对方在合同履行后可以获得的利益,即包括对方的可得利益损失。显然,明确究竟承担何种是重要的。

2.主流观点的立论基础及其逻辑错误

缔约过失观点是主流观点,这种观点在我国司法实践中得到一些地方高级法院判决的支持。这种观点认为,承担违约的前提是双方已经形成了合同关系,而招标人和中标人之间尚没有合同关系。因为根据《合同法》的规定,建设工程合同必须以书面形成订立,而招标人和中标人之间尚没有订立书面合同,故双方并不存在合同关系,因此拒绝订立合同的一方只需承担缔约过失。

主流观点的立论基础是其对《合同法》第270条和《招标投标法》第46条分别所指的建设工程书面合同之间的关系的理解。《合同法》第270条规定,“建设工程合同应当采用书面形式。”《招标投标法》第46条规定,“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。”主流观点认为,《合同法》第270条所指的书面合同和《招标投标法》第46条所指的书面合同是同一个书面合同,正因为招标人或者中标人一方拒绝订立该书面合同,所以双方才不存在建设工程合同关系。

然而,主流观点的立论基础却是错误的。即使中标后没有订立书面合同,双方也已经建立了合同关系,这个已经建立的合同就是基于招标文件、投标文件和中标通知书形成的合同,也就是《合同法》第270条所指的书面合同。因为《合同法》第11条规定,“书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。”而招标文件、投标文件和中标通知书显然符合上述形式要求。就相关文件的法律性质而言,招标文件属于要约邀请,投标文件属于要约,中标通知书属于承诺。因而,即使中标通知书发出后中标人和招标人没有订立《招标投标法》规定的书面合同,双方的书面合同关系也已经存在了,缔约过失观点是错误的。

既然双方已经存在合同关系了,为什么《招标投标法》第46条还要求双方订立书面合同呢该书面合同与基于招标文件、投标文件和中标通知书构成的书面合同又是怎样的法律关系呢

这两个合同实际上是同一个合同关系,而并不是两个不同的合同关系。中标后订立的书面合同恰恰是对发出中标通知书之时双方就建立的书面合同关系的一种补充约定,前者的内容必须服从后者。因为《招标投标法》第46条规定“招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”而所谓“合同实质性内容”就是指招标文件和投标文件规定的实质性内容。显然,尽管一方在中标后拒绝与另一方订立书面合同,这并不能抗辩双方因中标通知书发出这一事实而建立的书面合同关系,即由招标文件、投标文件和中标通知书等书面文件构成的书面合同。

3.以招标投标方式订立合同的特殊性

以招投标方式确立合同关系是比较特殊的,因为涉及招标人和中标人双方权利义务的一些具体约定常常无法在投标文件和中标通知书中体现出来。所以,发出中标通知书后,双方尽管已经建立了合同关系,但还应当对履行合同涉及的具体事项做出补充约定,通常这些补充约定会和招标文件及投标文件的相关内容一并体现在双方即将签订的建设工程合同书中。

具体地说以招投标方式确立的合同关系的这种特殊性表现在:订立合同分为两个阶段:第一个阶段由招标文件、投标文件和中标通知书构成了书面合同,确定了双方的合同关系,并明确了合同的实质性条款;第二个阶段由双方进一步完善该书面合同的内容,形成了补充合同。这是因为第二阶段对具体事项的约定通常无法体现在第一阶段的招标文件和投标文件中。

实践中通常的做法是,双方把两个阶段的合同内容一并体现在建设行政部门统一制定的建设工程合同书中,该合同书也就包括了双方合同关系的全部。但这仍然也不能改变在签订统一制定的建设工程合同之前,双方已经形成了书面合同关系的事实。

4.结论

发出中标通知书后拒绝订立合同的一方应当承担违约而非缔约过失,即违约方应当支付给向对方的赔偿额还应当包括对方履行合同后可以获得的利益,即可得利益损失。

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