房屋不可抗力违约责任 违约责任的承担责任方式

　　刘柏林律师，黔江合同纠纷律师，现执业于重庆金讼律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

房屋不可抗力违约责任

一、房屋不可抗力违约的表现在哪些方面

买卖合同中的违约主要表现在：一是一方无正当理由不交或不收货;二是一方无正当理由不适当履行。本案中以楼市新政出台视为不可抗力造成履约障碍作为违约的正当理由是否成立合同法第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除。

《民法通则》第153条明确规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况。不可抗力造成违约的，违约方没有过错，因此通常是免责的，当然，法律另有规定的除外。《商品房买卖合同》第八条规定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起___日内通知买受人的，出卖人可以据实予以延期。对于此条款中的“不可抗力”，由于认识和理解的角度不同，在合同买卖中购房者和开发商往往会有一些争议，容易产生纠纷。而“不可抗力”又是我们在实践当中免除的首选途径。对于“不可抗力”，法律有明文规定，依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不可克服3个条件。

二、对不可抗力的争议

目前对不可抗力的认识有一种任意扩大的错误倾向。有人认为“所谓不可抗力是指当事人不能预期且不受当事人控制，由于第三者导致无法依约履行的客观情况”按照这个说法，不可抗力便等同于意外事件和情势变更了，范围变得相当宽广。笔者认为，如果把意外事件、情势变更和不可抗力几个概念不加区别，将在实践中难以把握，会出现契约一方会极力扩大不可抗力的范围，以便在不能履行合同时，有更多的机会为自己开脱;相反，另一方可能极力缩小不可抗力的范围，以保证自己的债权万无一失地得到实现。这样容易造成契约当事人双方的分歧，难以达成协议。一旦涉讼，法院也很难作出准确的判决。因此，在实践中对不可抗力的范围作必要的限定，是很有现实意义的。

不能单纯的将新政出台认定为不可抗力就来推断为违约无责，鉴于当下投机型买房众多，不利于房地产市场的健康运行，应该细分“不可克服”存在的客观情况，譬如：买受方如果是首套刚需，如因新政出台，首付比例提高，确实无力承担的，可视为不可克服，可以按违约无责论处;鉴于目前国内房地产市场价格较高，一般家庭在购买房产时自己压力较大，可供支配的资金有限，但是首套刚需人群属于国家鼓励的购房者，在出现政策性违约的情况下，可根据情况判定为不可抗力，优先按违约无责处理;如因购买二套房，遭遇新政，造成履约障碍的，应视为有能力克服，购买二套房的人群一般资金较为充裕，也可以通过出售首套房产来获取更多的资金支持来规避政策风险，因此可据此认定为并非不可克服，因此不能判定此类购房人违约无责。

综上所述，对于这些不可抗力的因素，比如说地震、海啸、火山喷发等等自然灾害，那么显然就不是开放商的了。这些问题是谁也预料不到的。

违约责任的承担责任方式

违约的承担方式

一、强制履行

《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”。如果对方仍不履行的，守约方可以经仲裁或诉讼确认后，申请法院强制对方履行。

二、赔偿损失

《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

三、支付违约金

《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

四、修理、更换、重作、退货、减少价格或者报酬

《合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的应当按照当事人的约定承担。对违约没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价格或者报酬等违约。”

五、担保

依照《担保法》规定，为合同履行提供保证、定金、抵押、质押、或者留置等方式担保的合同当事人或者第三人，在被保证的合同当事人违约的情况下，要按照担保合同的规定，承担违约。

六、当事人约定的其他违约方式

在不违背法律原则及有关规定的情况下，合同当事人可以约定其他违约。

从上面为大家介绍的文章，详细的内容相信大家都有了了解。提醒大家在日常生活中对于一些合同等一定要遵守，对于合同内容也要清楚知道，更多相关法律问题，希望大家可以到咨询律师，都会为大家一一进行解答。